اجرای مفاد اسناد رسمی

تعریف اجراء: اجرا در لغت به معنای «جاری‌کردن، روان‌ساختن، راندن و‌ روا کردن امری» است و «در اصطلاح به کار بردن قانون یا به‌کار بستن احکام دادگاه‌ها و مراجع رسیدگی اداری یا اسناد رسمی را اجرا گویند».

 

توجه به تعریف فوق، اجرا از جهت موضوع به اجرای قانون، اجرای احکام و اجرای اسناد رسمی تقسیم می‌شود،

مقدمه

 

تعریف اجراء: اجرا در لغت به معنای «جاری‌کردن، روان‌ساختن، راندن و‌ روا کردن امری» است و «در اصطلاح به کار بردن قانون یا به‌کار بستن احکام دادگاه‌ها و مراجع رسیدگی اداری یا اسناد رسمی را اجرا گویند».

 

توجه به تعریف فوق، اجرا از جهت موضوع به اجرای قانون، اجرای احکام و اجرای اسناد رسمی تقسیم می‌شود،

 

اجرای اسناد رسمی: «اجرای اسناد تنظیم شده به وسیله ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی و سایر ماموران دولت در حدود صلاحیت و بر وفق مقررات می‌باشد».

باب پنجم از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/10/1310 به اجرای مفاد اسناد رسمی اختصاص یافته است. به موجب مقررات مذکور، مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول و معاملات املاک ثبت‌شده بدون احتیاج به حکم دادگاه لازم‌الاجرا است و عموم ضابطین دادگستری و سایر قوای دولتی مکلف‌اند در صورت مراجعه مامورین اجرا در اجرای مفاد اجرائیه با آنها همکاری نمایند و ادعای جعلیت سند رسمی نیز عملیات راجع به اجرای آن را متوقف نمی‌کند مگر در مواردی که قرار مجرمیت متهم از طرف بازپرس صادر و به تایید دادستان برسد. (مواد 12 و 93 و 95 و 99 ق.ث.)

 

با تصویب قانون دفتر اسناد رسمی مصوب 1316، مواد 58 الی 64 قانون مذکور به اجرای مفاد اسناد رسمی اختصاص یافت و متعاقباً با تصویب قانون اصلاح موادی از قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1322 کلیه مقررات مذکور به استثنای مواد 34 و 34 مکرر ق.ث. که به نحوه اجرای معاملات با حق‌استرداد می‌پرداخت و نیز مواد مندرج در باب پنجم قانون ثبت مصوب 1310 نسخ و به موجب ماده 8 قانون یاد‌شده مقرر شد:

«ترتیب اجرای مفاد اسناد رسمی و عملیاتی که اجرا متوقف بر آن است از ابلاغ و توقیف اموال و اشخاص و هزینه‌های اجرایی و مصارف آن و تعیین حق‌الاجرا در مواردی که در قانون معین نشده و مقتضی باشد و وصول حق‌الاجرا و نیز ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به‌طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین‌نامه وزارت دادگستری خواهد بود».

در اجرای ماده مذکور اولین آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا در سال 1322 به تصویب وزیر دادگستری رسید.

 

با اصلاح مواد 34 و 34 مکرر ق.ث. در سال 1351 و در اجرای ماده 157 اصلاحی ق.ث. «آیین‌نامه اجرایی مواد 34 و 34 مکرر اصلاحی ق.ث.» و «آیین‌‌نامه مرکز حراج و نحوه اجرای حراج و نوبت آن و نحوه توقیف حق بدهکار نسبت به مازاد مورد وثیقه و طرز استیفای حقوق توقیف‌کننده» به ترتیب در اردیبهشت و آبان‌ماه 1352 به تصویب وزیر دادگستری رسید.

 

متعاقباً و جهت جلوگیری از تشتت و پراکندگی مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی «آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی» در سال 1355 در خصوص نحوه اجرای اسناد وثیقه و ذمه به تصویب رسید که تا مهرماه سال 1387 مجری بود.

 

:اخیراً با تصویب قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی ق.ث. مصوب 1351 و حذف ماده 34 مکرر آن در بهمن ماه 1386 و در اجرای تبصره 2 آن و نیز لزوم بازنگری در برخی از مقررات مربوط به اجرای اسناد ذمه، آیین‌نامه مصوب 1355 به‌طور کامل مورد بازنگری قرار گرفته و ماحصل آن «آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 11/6/1387» می‌باشد که در این مقاله نحوه اجرای اسناد با توجه به مقررات آیین‌نامه مذکور تشریح می‌گردد.

 

بخش اول:

اجرای مفاد اسناد رسمی

فصل اول: اسناد لازم‌الاجرا و در حکم آن

 

1 ـ تعریف سند و انواع آن

به‌موجب ماده 1284 ق.م.: سند عبارت است از هر نوشته که در مقام اثبات دعوا یا دفاع قابل استناد باشد.

 با استنباط از تعریف مذکور می‌توان سه شرط برای سند قائل شد:

 

1)کتبی بودن؛ پس مدارک غیر‌مکتوب سند تلقی نمی‌شود و ماده 1258 ق.م. نیز در تایید این معنا فقط اسناد کتبی را در شمار دلایل اثبات دعوی بر‌شمرده است.

 

 2) حاوی دلیل بودن؛ یعنی نوشته‌ای سند محسوب می‌گردد که یک دلیل قضایی را در خود جا داده باشد. مثلاً در یک سند معامله در واقع با امضای طرفین اقرار آنان به وقوع معامله در آن ثبت شده است یا یک نقشه هوایی که حاوی معاینه محل است و یا نظریه کارشناس که حاوی کارشناسی است.

 

 3) قابلیت استناد؛ نوشته‌ای با شرایط فوق در صورتی سند محسوب است که قابلیت استناد در دعوی یا دفاع را داشته باشد. برای نمونه، قولنامه عادی اگرچه یک نوشته حاوی دلیل است اما در دعوی مطالبه اجرت‌المثل در دادگاه قابلیت استناد ندارد.

 

چون طبق ماده 22 ق.ث. قولنامه عادی برای اثبات مالکیت عین و منافع ملک مورد تعهد قابل استناد نیست اما همین قولنامه عادی در دعوی التزام مالک به بیع قابلیت استناد در دادگاه را دارد.

 

سند با توجه به ماده 1286 ق.م. دو نوع است:

 

 1) سند رسمی             2) سند عادی.

الف) سند رسمی: طبق ماده 1287 ق.م.: «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است». بر این‌اساس،

 

سندی رسمی است که علاوه بر شرایط فوق که برای سند ذکر شده حاوی سه شرط مندرج در ماده 1287 یعنی :

- تنظیم نزد مامورین رسمی‌،

- در حدود صلاحیت آنها

 - با رعایت مقررات قانونی نیز باشد.

 این سه شرط سبب استحکام بیشتر اسناد رسمی در مقابل سند عادی می‌گردد.

 

ذیلاً به تشریح عناصر تشکیل‌دهنده سند رسمی مندرج در ماده 1287 ق.م. می‌پردازیم.

 

1 ـ تنظیم سند به وسیله مامور رسمی:

 

طبق ماده 1287 یکی از شرایط رسمیت سند، تنظیم آن در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی می‌باشد. ملاحظه می‌شود در قانون به اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی صریحاً اشاره شده است اما منظور از مامور رسمی «کسی است که از طرف مقامات صلاحیت‌دار کشور برای تنظیم سند رسمی معین شده باشد خواه مستخدم دولت باشد یا غیر‌مستخدم مانند سران دفاتر اسناد رسمی»

بنابراین سند تنظیمی نزد کسی که از طرف مقام صلاحیت‌دار تعیین نشده و یا مدت ماموریت او خاتمه یافته است فاقد وصف رسمی است اگرچه دیگران از مامور رسمی نبودن وی آگاه نباشند.

 

2 ـ در حدود صلاحیت مامورین رسمی:

 

در صورتی اسناد تنظیم‌شده در ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و نزد سایر مامورین صلاحیت‌دار، رسمی است که در حدود صلاحیت قانونی آنها تنظیم شده باشد. این صلاحیت به صلاحیت ذاتی و صلاحیت نسبی تقسیم می‌گردد:

 

ـ صلاحیت ذاتی: عبارت است از اختیار قانونی مامور رسمی در تنظیم سند مانند وظیفه سران دفاتر اسناد رسمی در تنظیم و ثبت اسناد و تصدیق صحت امضای مراجعین طبق ماده 49 ق.ث. یا وظیفه کارکنان ادارات ثبت احوال در صدور شناسنامه پس از طی مراحل قانونی.

 

ـصلاحیت نسبی: عبارت است از محدوده اختیار قانونی مامور رسمی از حیث زمان و مکان در تنظیم سند. در این زمینه ماده 2 ق.ث. مقرر داشته است: «مدیران و نمایندگان ثبت و مسوولین دفاتر و صاحبان دفاتر اسناد رسمی جز در محل ماموریت خود نمی‌توانند انجام وظیفه نمایند اقدامات آنها در خارج از محل اثر قانونی ندارد». این ماده در واقع صلاحیت محلی مامورین رسمی ثبت را تعیین می‌نماید.

همچنین مامورین رسمی و سران دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق حق تنظیم سند در ایام مرخصی و انفصال و تعلیق را ندارد و اقدامات آنها در این ایام فاقد اثر قانونی خواهد بود که این نیز بیانگر صلاحیت زمانی آنها است.

 

تفاوت سند رسمی با سند عادی

 

1.      سند رسمی ، قدرت اجرائی دارد در حالیکه اصل در اسناد عادی ، عدم قدرت اجرائی است

2.      تاریخ سند رسمی ، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث ، معتبر است در حالیکه تاریخ سند عادی ، برای اشخاص ثالث موثر نیست

3.       در مورد سند رسمی ، فقط ادعای جعل قابل طرح است ، در حالیکه سند عادی هم در معرض ادعای جعل بوده و هم قابل تکذیب ( تردید و انکار ) است

4.      سند رسمی ، تابع تشریفاتی است که از قبل قانون معین کرده ، در حالیکه اصل در سند عادی عدم تشریفات است

5.      در سند رسمی ، مامور رسمی دولت در تنظیم آن دخالت دارد ، در حالیکه سند عادی را افراد به هر نحو بخواهند تنظیم می نمایند

6.      سند رسمی ، در صورت مفقود شدن ، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است ولی با گم شدن سند عادی نمی شود از رونوشت آن استفاده کامل کرد .

 

3 ـرعایت مقررات قانونی:

 

اسناد تنظیمی نزد مامورین رسمی صلاحیت‌دار در صورتی رسمی است که بر طبق مقررات قانونی تنظیم و ثبت شده باشد.

 

-با توجه به مقررات جاری تشریفات قانونی تنظیم و ثبت سند دو دسته‌اند:

 

الف: تشریفات و مقرراتی که عدم رعایت آنها در تنظیم سند‌، سند را از رسمیت خارج می‌کند. بر این‌اساس، عدم رعایت مقررات مربوط به تنظیم سند رسمی موضوع ماده 1287 ق.م. سند را از رسمیت خارج می‌کند همچنان‌که ماده 1289 ق.م. مقرر داشته «غیر از اسناد مذکوره در ماده 1287 سایر اسناد عادی است» و ماده 1293 ق.م. که در تایید مراتب فوق مقرر نموده: «هرگاه سند به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده لیکن مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند مزبور در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد عادی است».

 

ب: تشریفات قانونی که رعایت آنها سند را از رسمیت خارج نمی‌کند. مانند عدم رعایت مقررات راجعه به تمبر موضوع ماده 1294 ق.م. که مقرر داشته: ‌«عدم رعایت مقررات راجعه به حق تمبر که به اسناد تعلق می‌گیرد، سند را از رسمیت خارج نمی‌کند». بنابراین سندی که در ظاهر دارای شرایط قانونی مقرر در ماده 1287 ق.م. است، رسمی فرض می‌شود مگر این‌که ثابت شود فاقد یکی از شرایط اساسی است.

 

سند رسمی در قانون ثبت:

 

در قانون ثبت تعریف مشخصی از سند ارایه نشده اما با توجه به مجموع مقررات می‌توان گفت سند رسمی در قانون ثبت از حیث تعریف و آثار، متفاوت از سند رسمی در قانون مدنی است:

ـ در تعریف: با توجه به مجموع مقررات ثبت می‌توان گفت سند رسمی از نظر قانون ثبت، اخص از سند رسمی در قانون مدنی است و فقط اسنادی که طبق مقررات در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق تنظیم می‌شود را شامل می‌گردد.

 

ـ در آثار: سند رسمی مورد نظر قانون ثبت بدون احتیاج به حکم دادگاه قابل اجرا است (مواد 92 و 93 ق.ث.) و اگر اختلاف و اشتباهی در تنظیم و ثبت آن حادث شود چنانچه قبل از تنظیم سند باشد در اداره کل امور اسناد و سردفتران و چنانچه بعد از تنظیم و ثبت سند باشد طبق بند 7 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هیئت نظارت ثبت استان مربوطه و در صورت اعتراض در شورای عالی ثبت مورد بررسی قرار می‌گیرد.

 

ب) سند عادی: نوشته‌ای است که «به وسیله افراد تنظیم شده بدون آن‌که مامور رسمی طبق مقررات قانونی در تنظیم آن مداخله داشته باشد»به‌عبارت‌دیگر، سندی که فاقد شرایط مندرج در ماده 1287 ق.م. باشد سند عادی است. ماده 1289 ق.م. در این مورد مقرر می‌دارد، غیر از اسناد مذکوره در ماده 1287 سایر اسناد عادی است». اما در برخی موارد، اسناد عادی دارای اعتبار سند رسمی می‌گردند. در این خصوص ماده 1291 ق.م. مقرر داشته:

 

اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته درباره طرفین و وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است:

 

 1ـ اگر طرفی که سند (بر) علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب‌الیه تصدیق نماید.

2ـ هرگاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع امضا یا مهر کرده است».

 

آثار سند رسمی

 

سندی که مطابق قوانین و مقررات به ثبت برسد رسمی است و دارای آثار زیر است:

 

الف) اعتبار تمام محتویات و امضاهای مندرج در سند رسمی:

 

طبق ماده 70 ق.ث. سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود و انکار و تردید نسبت به آن پذیرفته نیست و فقط می‌توان ادعای جعل آن را مطرح کرد. منظور از محتویات سند: «عبارات و امضاهایی می‌باشد که در سند نوشته شده و در اسناد رسمی فرض بر صحت انتساب و صدور عبارات و امضاهای مذکور از ناحیه کسی است که به او نسبت داده شده است برخلاف اسناد عادی که نمی‌توان آن را معتبر دانست مگر این‌که دلیلی بر صحت انتساب و صدور محتویات آن از ناحیه استناد‌کننده، ارائه شود. به همین دلیل است که طرف مقابل می‌تواند در مقام دفاع به تکذیب یا تردید اکتفا نماید».

 

ماده 1292 ق.م. نیز همین اعتبار را برای اسناد رسمی و اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارد قائل است. طبق ماده مذکور: «در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار سند رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.»

 

ب) اعتبار تمام مندرجات سند رسمی:

 

طبق ماده 70 ق.ث. کلیه مندرجات سند رسمی معتبر است و کسی نمی‌تواند با قبول این‌که عبارات قید‌شده متعلق به اوست منکر واقعیت و تحقق آنها شود و مامورین قضایی یا اداری که موضوع انکار مندرجات سند رسمی را مورد رسیدگی قرار دهند به 6 ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم می‌گردند. منظور از مندرجات سند،

مفاد عباراتی است که در سند قید شده و شامل دو قسمت است:

 

1) اعلامیات مامور رسمی و منظور آن قسمت از مندرجات سند است که مامور رسمی در حدود ماموریتی که دارد در سند، قید می‌نماید. مثل هویت متعاملین، تاریخ ثبت سند و ... که با توجه به اعتمادی که بر عملیات مامورین رسمی وجود دارد قانون فرض بر صحت آن نموده است و بدین‌جهت جز به وسیله دعوی جعلیت نمی‌توان خلاف آن‌را اثبات نمود.

 

 2) اعلامیات افراد و آن قسمتی از مندرجات سند است که حاکی از اظهارات افراد نزد مامور رسمی است و اعتبار اقرار را دارد و نوشتن آن توسط مامور رسمی، واقعیت آن را تغییر نمی‌دهد. سردفتر اسناد رسمی اظهارات متعاملین را چنانچه برخلاف قانون و نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد در سند می‌نویسد و ثبت می‌کند. بنابر‌این اگر کسی مدعی شود آنچه از طرف متعاملین اظهار شده خلاف حقیقت است می‌تواند آن را بدون آن‌که دعوی جعلیت کند اثبات نماید.

 به عبارتی، اظهارات طرفین در سند رسمی اقرار کتبی است که طبق ماده 1280 ق.م. در حکم اقرار شفاهی می‌باشد. بنابراین طبق ماده 1277ق.م. انکار بعد از اقرار مسموع نیست. اما دعوی خلاف اعلامیات افراد با توجه به ماده 1277 فوق و تبصره ماده 70 ق.ث. پذیرفته می‌شود

 

ج) اعتبار سند رسمی در برابر اشخاص ثالث:

 

طبق مواد 71 و 72 ق.ث. کلیه اسناد رسمی نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و قائم‌مقام آنان معتبر است و اگر مفاد آن راجع به معامله نسبت به مال غیر‌منقول ثبت‌شده باشد نسبت به اشخاص ثالث هم اعتبار و رسمیت دارد. ماده 1290 ق.م. نیز همین اعتبار را برای اسناد رسمی قائل است. طبق ماده مذکور«‌اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد» مانند ماده 72 ق.ث. که در مورد اسناد رسمی مربوط به معاملات املاک ثبت‌شده تصریح به اعتبار آن در برابر اشخاص ثالث نموده است و به موجب ماده 73 قانون مذکور تمامی قضات و مامورین دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده استنکاف نمایند و این تقصیر بدون جهت قانونی باشد و در نتیجه آن ضرر مسلمی به صاحبان سند رسمی وارد شود علاوه بر مجازات اداری یا انتظامی، همان محکمه آنها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم می‌نماید.

ماده71ق.ث. : «اسناد ثبت‌شده در قسمت راجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آنها نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم‌مقام قانونی آنان محسوب می‌شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت».

ماده 72 ق.ث. : «کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود».

ماده 73 ق.ث. : «قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری، آنها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد نمود».

 

د)لازم‌الاجرا بودن سند رسمی:

 

از مهم‌ترین آثار سند رسمی ثبت‌شده قابلیت اجرایی آن بدون احتیاج به حکم دادگاه می‌باشد. به نحوی که عموم ضابطین قضایی و مامورین دولتی مکلف‌اند در مواقعی که مامورین اجرا به آنها مراجعه می‌نمایند در اجرای مفاد سند اقدام نمایند و ادعای جعلیت سند نیز اجرای آن را متوقف نمی‌نماید مگر در مواردی که بازپرس قرار مجرمیت متهم را صادر نموده و به تایید دادستان محل نیز رسیده باشد. (مواد 92 الی 99 ق.ث.)

 

3 ـ اسناد قابل صدور اجرائیه

 

سند قابل اجرا یا سند لازم‌الاجرا در اصطلاح «سندی است رسمی یا عادی که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجرای مفاد سند می‌باشد».

 

با توجه به تعریف فوق اسناد قابل اجرا به دو دسته تقسیم می‌شوند:

 

الف) اسناد رسمی لازم‌الاجرا مانند اسناد رسمی مربوط به دیون و اموال منقول و غیر‌منقول که در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق تنظیم می‌گردند و بدون حکم دادگاه لازم‌الاجرا هستند.

 

ب) اسناد عادی لازم‌الاجرا یا اسناد در حکم اسناد لازم‌الاجرا: اسنادی که طبق قانون مدنی و قانون ثبت، رسمی تلقی نمی‌شوند. اما قانونگذار برای مصالحی آنها را در ردیف اسناد لازم‌الاجرا قرار داده است تا بدون نیاز به حکم دادگاه قابل اجرا باشند از جمله این اسناد می‌توان از چک و هزینه مشترک آپارتمان‌ها موضوع ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌هانام برد.

 

بنابراین با توجه به تعاریف فوق می‌توان اسناد قابل اجرا را با توجه به مقررات جاری به‌شرح ذیل احصا نمود:

 

1 ـ اسناد رسمی راجع به دیون و اموال منقول.

2 ـ اسناد رسمی راجع به املاک ثبت‌شده.

3 ـ اسناد رسمی راجع به املاک مورد‌وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط موجر و مستاجر) اعم از این‌که ملک مورد‌وثیقه ثبت‌شده یا نشده باشد.

4 ـ قبوض اقساطی.

5 ـ مهریه مندرج در سند نکاحیه.

6 ـ تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق صورت گرفته است.

7 ـ چک‌های صادره عهده بانک‌ها.

8 ـ قراردادهای بانکی موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362.

9 ـ هزینه مشترک آپارتمان‌ها موضوع ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1358.

10 ـ آراء کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری مصوب 1345.

11 ـ آراء داوری بورس اوراق بهادار موضوع قانون تاسیس بورس اوراق بهادار تهران مصوب 1345.

12 ـ و سایر مواردی که به موجب قوانین خاص در حکم اسناد لازم‌الاجرا قرار گرفته‌اند.

 

فصل دوم: مراجع صدور اجرائیه

در این فصل با مرجع صدور اجرائیه در مورد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، ‌ اسناد در حکم لازم‌الاجرا و سایر اسناد در سه بند آشنا می‌شویم.

 

1 ـ مرجع صدور اجرائیه اسناد رسمی لازم‌الاجرا

 

الف) دفاتر اسناد رسمی:

 

در موارد زیر دفاتر اسناد رسمی مرجع صدور اجرائیه می‌باشند:

1 ـ در مورد اسناد رسمی لازم‌الاجرا نسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت‌شده و نیز املاک مورد‌وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط موجر و مستاجر)، اعم از این‌که ملک مورد‌وثیقه و اجاره ثبت‌شده یا در‌جریان‌ثبت باشد از دفتر‌خانه‌ای که سند را ثبت کرده است. (بند ”الف“ ماده2 آیین‌نامه اجرا)

2 ـ نسبت به اموال غیرمنقول که به ثبت دفتر املاک رسیده است از دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند. (بند ”ج“ ماده 2 آیین‌نامه اجرا)

3 ـ نسبت به مواردی که موجر با درخواست وصول وجه قبوض اقساطی، تخلیه مورد‌اجاره را بخواهد، مرجع صدور اجرائیه دفتر تنظیم‌کننده سند است. (بند ”د“ ماده 2آیین‌نامه اجرا) در این حالت، باید قبوض اقساطی بقیه مدت ضمیمه تقاضانامه شود. (ماده 48 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی، ‌ مصوب 1317)

4 ـ در مواردی که طلبکار بخواهد از شرط مندرج در سند، هر نوع که باشد، استفاده کند، مرجع صدور اجرائیه نسبت به قبوض اقساطی، دفترخانه مربوطه است. (بند 201 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی تا اول مهرماه 1365)

 

ب) دفاتر ازدواج و طلاق:

 

در موارد زیر دفاتر ازدواج و طلاق مرجع صدور اجرائیه می‌باشند:

در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده باشد

نسبت به منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیر‌منقول) دفاتر ازدواج و طلاق مجاز به صدور اجرائیه هستند.

 

2 ـ مرجع صدور اجرائیه اسناد در حکم لازم‌الاجرا

 

مرجع صدور اجرائیه کلیه اسنادی که به موجب قانون خاص در ردیف اسناد لازم‌الاجرا قرار گرفته‌اند اداره ثبت اسناد و املاک صلاحیت‌دار می‌باشد که ذیلاً به برخی موارد اشاره می‌شود؛

1 ـ اجرائیه مربوط به چک بانکی. (مواد 183 آیین‌نامه اجرا)

2 ـ اجرائیه مربوط به برگ وثیقه انبارهای عمومی. (ماده 179آیین‌نامه اجرا)

اجرائیه برگ وثیقه انبار های عمومی مطابق ماده 10 تسبیب نامه انبارهای عمومی روی اوراق اجرائی اسناد وثیقه از ثبت محل صادر می گردد.

 

واژه‌ها و اصطلاحات بکار برده شده در آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی

                                                                                        
ـ سند لازم‌الاجرا

سند رسمی یا عادی که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجراء مدلول سند باشد مانند سند رسمی طلب و چک.

ـ سند ذمه

سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد بکار می‌رود.

ـ سند وثیقه

سندی است که دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط کند که به موجب آن شخصی (اعم از اینکه مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه انجام عملی قراردهد، خواه آن عمل، رد طلب باشد یا عمل دیگر.

ـ دستور اجرا

یعنی دستور به اجرای سند رسمی ( و یا در حکم سند رسمی مانند چک) که حسب مورد توسط مراجع صالح ثبت یا سردفتر تنظیم‌کننده سند صادر می‌شود.

ـ سند انتقال اجرائی

بعد از مزایده مال مورد مزایده به موجب سند رسمی به برنده مزایده یا بستانکار منتقل می‌شود، آن سند را سند انتقال اجرائی می‌نامند.

ـ بازداشت

توقیف کردن اموال جهت اجرای مفاد سند.

ـ حافظ

کسی که ادارات اجراء اسناد رسمی مال توقیف شده را نزد او به امانت گذارند تا حفظ و نگهداری کند.

ـ صورتجلسه

سندی است که مقامی رسمی در جریان اجرای مفاد سند، عملی را در آن ثبت می‌کند.

ـ کارشناس رسمی

کسی که به مناسب خبره بودن در فنی می‌تواند در مسائل مربوط به فن خود به عنوان صاحب نظر اظهارنظر کند و از مراجع ذی‌صلاح پروانه برای این کار داشته باشد.

ـ خبره

صاحـب فنـی که به جـهت مهارت خود در موضوعات مربـوط بـه فـن خـود صاحب‌نظر باشد.

 

ـ مازاد

در اصطلاحات ثبتی مازاد بهای ملکی است که زائد بر مقدار طلب بستانکار مقدم باشد و چون معلوم نیست به ملک مورد بازداشت یا مورد وثیقه بستانکار اول بعد از مزایده برای پرداخت طلب او مازادی داشته باشد، آن را مازاد احتمالی هم نامیده‌اند.

ـ اعتراض شخص ثالث

شکایت شخصی است نسبت به عملیات اجرائی که از طرفین پرونده اجرائی نمی‌باشد.

ـ اعراض از رهن

یعنی مرتهن از وثیقه‌اش بگذرد. زیرا عقد رهن از سوی مرتهن جائز است و او می‌تواند آن را یک جانبه فسخ کند و حق وثیقه‌اش را ساقط نماید. پس دین با وثیقه او مبدّل به دین بی‌وثیقه می‌شود و سند رهنی او سند ذمه‌ای می‌گردد و مقررات اجراء اسناد ذمه‌ای بر آن مترتب می‌شود.

ـ فک رهن

آزاد کردن عین مرهونه از قید رهن، خواه از طریق دادن دین و خواه از طریق ابراء دائن.

ـ فسخ سند

یعنی ثبت انحلال سند رسمی معامله در دفتری که آن سند را به ثبت رسانده است، مطابق تشریفات مقرره در قانون ثبت اسناد و املاک.

ـ مزایده
صورت خاصی از فروش مال است که از مبلغ ارزیابی مال شروع‌شده و به پیشنهادکننده بالاترین قیمت واگذار می‌شود.

ع ـ نیابت اجرائی

نیابتی که اجرای ثبت در حدود قوانین و مقررات جهت انجام امور اجرائی به اداره ثبت محل دیگر که اقامتگاه مدیون یا اموال بدهکار در حوزه آن قرار دارد بدهد.

ـ هیات نظارت

 
هیاتی است مرکب از مدیرکل ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر ازقضات دادگاه تجدیدنظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه که به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می‌نماید.

ـ شورای عالی ثبت

عالی‌ترین مرجع رسیدگی اداری در امور ثبتی که برای تجدیدنظر در آراء هیات نظارت که از دو شعبه املاک و اسناد تشکیل می‌گردد.

ـ حق استرداد

حقی است که به موجب آن مدیون می‌تواند با رد طلب بستانکار مال مورد وثیقه را تحت تصرف کامل خود در آورد.

ـ حق‌الاجرا

حقی است به صورت پول که دولت از بابت اجرائیه اسناد رسمی می‌گیرد که پنج درصد مبلغ مورد اجراست.

ـ حق استرداد

حقی است که به موجب آن مدیون می تواند با رد بستانکار مال مورد وثیقه را تحت تصرف کامل خود در آورد.

ـ قبض اقساطی

قبوضی است که در معاملات اقساطی و اسناد اجاره به تعداد اقساط مورد تعهد صادر می‌شود.

 

ـ بیع شرط:

 

عقد بیعی است که در آن شرط می گردد هرگاه بایع در مدت معینی ثمن را به مشتری رد نماید حق فسخ عقد را داشته باشد.

 

3 ـ اجرائیه مربوط به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها. (ماده 180 آیین‌نامه اجرا)

برای اجرائیه های موضوع ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها اوراق زیر باید به اجرای ثبت محل وقوع ملک تسلیم شود.

مدارکی که لازم است :

 

الف ـ تقاضانامه مخصوص صدور اجرائیه.
ب ـ رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده‌کننده.
ج ـ رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیات مدیران و صورت ریز سهم مالک از هزینه‌های مشترک.

 

ماده 10 مکرر –

در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود .

هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری کنند و درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد .

 

4-صدور اجرائیه در خصوص وثیقه انبار های عمومی و اجرائیه های صادره در خصوص وصول آب بها

 

ماده179ـ اجرائیه برگ وثیقه انبارهای عمومی مطابق ماده 10 تصویب‌نامه انبارهای عمومی اصلاحی در تاریخ 2/10/1340 روی اوراق اجرائی اسناد وثیقه از ثبت محل صادر می‌گردد.

 

ماده 10 تصویب نامه انبارهای عمومی مققر می دارد  :دارنده برگ وثیقه می تواند در صورتی که اولین ظهر نویسی در دفتر انبار به ثبت رسیده باشد ده روز پس از انقضای موعد مذکور در برگ وثیقه برای وصول طلب خود فروش کالای مورد وثیقه را از ثبت محل درخواست نماید، در این صورت ثبت محل فوراً موضوع را به انبار عمومی اعلام نموده و اقدامات اجرائی را بر طبق مقررات مربوطه به اجرای اسناد لازم الاجراء انجام خواهد داد و چنانچه بدهکار در ظروف یک ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه بدهی خود را نپردازد مورد وثیقه از طریق مزایده کالای مورد نظر به فروش خواهد رفت .

 

5- مطابق ماده 197از آین نامه مفاد اسنادرسمی در مورد تقاضای صدور اجرائیه برای وصول آب بها مطابق ماده 53 قانون بهای آب و نحوه ملی شدن آن و واد 33و 34 قانون توزیع عادلانه آب در نقاطی که دستور اجرای آن قانون داده شده است اداره آب می تواند مطالبات خود را از اشخاص حقیقی یا حقوقی با صدور اجرائیه ثبت محل وصول نماید.

 

6 ـ اجرائیه مربوط به عوارض شهرداری موضوع ماده 77 قانون شهرداری مصوب سال 1345. (ماده 181 آیین‌نامه اجرا)

ماده 181ـ برای تقاضای صدور اجرائیه بابت عوارض شهرداری موضوع ماده 77 قانون اصلاح پاره‌ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب 27/11/1345 باید اوراق زیر به ثبت محل تسلیم شود:

1ـ درخواست نامه مخصوص صدور اجرائیه.
2ـ رونوشت مصدق رای کمیسیون حل اختلاف.
3ـ اخطاریه ابلاغ‌شده رای مذکور به مودی.

 

مطابق ماده 77 قانون شهرداری- چنانچه بین مودی و شهرداریدر خصوص عوارض اختلاف حاصل شود موضوع د ر کمیسیونی مرکب از نماینده وزارت کشور  و نماینده دادگستری و نماینده شورای  شهر ارجاع می شود موضوع در کمیسیون مربوطه بررسی و و رای کمیسیون مزبور قطعی استچنانچه فرد بدهکار از پرداخت عوارض مورد را کمیسیون خودداری ورزد از سوی اداره ثبت محل اجرائیه ای به میزان مبلغ بدهی(عوارض) صادر و به اجرا گذارده خواهد شد.

 

تبصره :

چون طبق اصل 159 ق.ا. دادگستری مرجع تظلمات عمومی است بنابراین لازم‌الاجرا بودن سند مانع از اقامه دعوی در دادگاه به استناد آن نمی‌باشد. لذا شخص مخیر است که بین اقامه دعوی درمرجع قضائی و درخواست صدور اجرائیه در مرجع ثبتی یکی را انتخاب نماید

 

صدور اجرائیه

 

1ـ درخواست اجرای سند

در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، برای درخواست اجرا سند فرم‌های مخصوص پیش‌بینی و مدارکی که باید ضمیمه درخواست اجرای سند شود، تعیین گردیده است.

در حال حاضر، فرم‌های درخواست صدور اجرائیه‌، برگ‌های چاپی در اختیار دفاتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق و واحدهای اجرای ثبت قرار می‌گیرد.

 

توجه: نکاتی که باید در تقاضانامه صدور اجرائیه قید شود و مدارک لازم که باید طبق مقررات ضمیمه شود به‌شرح زیر است:

 

1 ـ مشخصات کامل و محل اقامت درخواست‌کننده اجرائیه یا نماینده قانونی وی و شماره دفترخانه تنظیم‌کننده سند یا شماره قبض مربوطه در خصوص قبوض اقساطی یا اوراق وثیقه و غیره .

 

2 ـ مشخصات کامل و محل اقامت متعهد و در صورت فوت متعهد نام و مشخصات ورثه با تعیین اقامتگاه هریک از ورثه و اگر بین ورثه محجور یا غایب باشد باید نام و مشخصات نماینده قانونی محجور یا غایب معین شود.  در این زمان صرف معرفی ورثه کفایت نموده و درخواست کننده نیازی به ارائه گواهی حصر وراثت فرد متوفی را ندارد.

 

3 ـموضوعی که درخواست اجرای آن شده است

4 ـ تصریح به مطالبه خسارت تاخیر تادیه و اگر نخواهد باید ذکر کند.

در آیین نامه جدید اجرای مفاد اسناد رسمی مطابق نظر شورا ی نگهبان که خسارت تاخیر و تادیه را مغایر با موازین شرعی دانسته است مقررات مربوط به امکان دریافت خسارت تاخیر و تادیه حذف شده است لاکن مطابق نظر مجمع تشخیص مصلحت نظام خسارت تاخیر تادیه برای بانک ها شرعی است و برای سایر  اشخاص حرام است لذا امکان مطالبه خسارت تاخیر صرفا در خصوص بانک ها وجود خواهد داشت .به بیان دیگر به موجب تبصره 1 ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا امکان مطالبه خسارات تاخیر تادیه در مورد قراردادهای بانکی بر اساس توافقات شخص با بانک قابل مطالبه است.

در مورد خسارات تاخیر تادیه در مورد قراردادهای بانکی در ثبت قابل مطالبه است در سایر موارد قابل پذیرش نمی باشد.

در­مورد خسارات تاخیرتادیه دردادگاههای بعدازصدور حکم در تمام مواردخسارت تاخیر تادیه صورت می گیرد با دادن دادخواست برای اشخاص حقیقی وحقوقی .

 

5 ـ اشاره به شماره و تاریخ مستند در درخواست صدور اجرائیه.

 

نکات:

1 ـ طبق بند چهارم ماده 4 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و تبصره ذیل آن تعیین و محاسبه خسارت تاخیر تادیه پس از صدور اجرائیه تا روز وصول (تنظیم صورت‌مجلس مزایده) با اجرای ثبت خواهد بود. در‌این‌صورت با توجه به قسمت اخیر ماده 15 فوق‌الذکر چنانچه اجرائیه بعد از تصویب قانون فوق صادر شده باشد مبنای محاسبه خسارت تاخیر تادیه نرخ مقرر در قرارداد بانک و مشتری است و در صورتی که اجرائیه قبل از تصویب قانون فوق صادر شده باشد مبنای خسارت تاخیر تادیه 12 درصد مذکور در ماده 35 ق.ث. خواهد بود.

 

 در این‌خصوص، رای وحدت رویه شماره3504 ـ30/1/83 شورای عالی ثبت نیز به شرح ذیل صادر گردیده است: «گرچه طبق قانون عملیات بانکی بدون ربا و الحاق دو تبصره به آن خسارت به ترتیبی که در قرارداد تنظیمی مقرر شده باید پرداخت شود لیکن چون قانون در مورد پرونده‌هایی که اجرائیه‌های آن قبل از تصویب قانون مزبور صادر شده است و بر طبق مقررات سابق جریان داشته، ساکت است لذا قانون مذکور قابل تسری به پرونده‌هایی که اجرائیه آن قبل از قانون صادر شده نیست».

 

2 ـ  به موجب قانون تسری مفاد برخی از قوانین و مقررات مربوط به بانک‌ها به صندوق تعاون مصوب 27/1/81 از تاریخ تصویب قانون مذکور، مقررات ماده 24 قانون عملیات بانکی بدون ربا (بهره) مصوب 8/6/62 و قانون الحاق دو تبصره به ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 21/11/76 در مورد صندوق تعاون نیز اعمال می‌گردد.

بنابراین در حال حاضر، جز در مورد بانک‌ها و صندوق تعاون که مقررات خاصی وجود دارد با توجه به نظریه فقهای شورای نگهبان خسارت تاخیر تادیه در مورد مطالبات سایر اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی از ادارات اجرای ثبت قابل وصول نمی‌باشد.

 

* قابل ذکر است به موجب قانون الحاق یک تبصره به ماده 1082 ق.م. مصوب 29/4/76 چنانچه مهریه وجه رایج باشد متناسب با تغییر شاخص قیمت سالانه زمان تادیه نسبت به سال اجرای عقد که توسط بانک مرکزی تعیین می‌گردد محاسبه و پرداخت خواهد شد مگر این‌که زوجین در حین اجرای عقد به نحو دیگری تراضی کرده باشند. بنابراین ادارات اجرا مکلف‌اند با توجه به قانون مذکور و ماده 5 آیین‌نامه اجرایی آن مصوب 13/2/77 هئیت وزیران مهریه وجه رایج را با توجه به شاخص‌های اعلامی توسط بانک مرکزی بر‌اساس فرمول زیر محاسبه نمایند:

 

مهریه وجه رایج = متوسط شاخص بها در سال قبل * مهریه مندرج در عقدنامه / متوسط شاخص بها در سال وقوع عقد

 

مدارکی که در خصوص  صدور اجرائیه اسناد با وثیقه باید لازم می باشد:

 

1 ـ میزان اصل طلب.

2 ـ میزان سود.

3 ـ حق بیمه که بستانکار طبق شرط سند پرداخت کرده باشد.

4 ـ میزان خسارت تاخیر تادیه تا روز درخواست اجرائیه.

 

ضمنا چنانچه متعهد له برای مطالبه حق خود از وکیل استفاده نماید میزان حق الوکاله  طبق قرارداد منعقد بین طرفین و حداکثر تا میزان مصرح در ماده 14 اصلاحی آیین‌نامه قانون وکالت‌، در صورت تقاضای ذی‌نفع قابل مطالبه است. در مورد اسناد وثیقه حق الوکاله از مورد وثیقه موضوع دین تامین می‌شود.

 

ب: مدارکی که باید ضمیمه درخواست اجرای برخی اسناد گردد، به‌شرح ذیل است:

 

1 ـ برای صدور اجرائیه چک طبق ماده 183 آیین‌نامه اجرا باید اوراق زیر به ثبت محلی که بانک طرف حساب صادرکننده در آن محل واقع است تسلیم شود:

 

الف: درخواست نامه چاپی طبق نمونه موجود در ثبت.

ب: اصل و فتوکپی چک و برگشتی آن.

در صورتیکه درخواست اجرای چک صادره از بانکهای ایرانی خارج از کشور یه عمل آید محل درخواست و اجرای اجرائیه اداره ثبت  شهر تهران خواهد بود.

 

2 ـ  برای صدور اجرائیه راجع به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها باید مدارک ذیل تسلیم اجرای ثبت محل شود.

 

الف: تقاضانامه مخصوص صدور اجرائیه.

ب: رونوشت اظهارنامه ابلاغ‌شده به مالک یا استفاده‌کننده.

ج: رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران

ح : صورت ریز سهم مالک از هزینه‌های مشترک.

 

2- نحوه صدور اجرائیه

اجرائیه، ورقه اجرائیه یا برگ اجرائیه یا لازم‌الاجرا عناوینی است که در آیین‌نامه اجرا مفاد اسناد رسمی ذکر شده آن فرم چاپی مخصوصی است که مرجع صدور اجرائیه آن‌را تنظیم و صادر می‌نماید

براساس ماده 5 آیین‌نامه اجرا، سردفتر پس از احراز هویت درخواست‌کننده و این‌که صلاحیت برای درخواست صدور اجرائیه را دارد، رونوشت سند را در برگ‌های مخصوص ظرف 24 ساعت در سه نسخه (اگر متعهد یک نفر باشد و اگر متعدد باشد یا وثیقه متعلق به متعهد نباشد برای هریک از متعهدین و صاحب وثیقه دو نسخه اضافه می‌شود) تهیه کرده و موضوعی را که باید اجرا شود در محل مخصوص آن قید نوشته و ظرف 48 ساعت ، برگ‌های اجرائیه را امضا کرده و به مهر ویژه (اجرا شود) رسانیده و برای اجرا نزد مسوول اجرا می‌فرستد و رسید دریافت می‌کند.

اشخاصی که صلاحیت درخواست صدور اجرائیه را دارد :

 

1: متعهدٌله ؛ وکیل، نماینده قانونی و یا قائم‌مقام وی:

2: وراث در صورت فوت متعهد:

تبصره اول ـ هرگاه سر دفتر در صدور اجرائیه با اشکالی روبرو شود باید از صدور آن خودداری کرده و با طرح صریح اشکال از ثبت محل استعلام و کسب تکلیف نماید و اداره مذکور مکلف است او را راهنمایی کند و هرگاه ثبت محل هم با اشکال مواجه شود از ثبت استان مربوطه کسب تکلیف خواهد نمود.چنانچه ثبت محل نیز دارای ابهام باشدموضوع را از ثبت استان استعلام می نماید.

همچنین به موجب تبصره 3 همین وضیت در خصوص ادارات ثبت نیز وجود دارد .

لازم به توضیح است با تشکیل دفتر کل نظارت و هماهنگی اجرای اسناد رسمی در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادارات کل ثبت می توانند هرگونه اشکال و ابهام را از دفتر مذکور استعلام نمایند.

شروع عملیات اجرائی

طبق ماده 169 آیین‌نامه اجرا، عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرای سند  شروع می‌گردد. و هرکسی نسبت به این اجرا اعتراض داشته باشد وفق همین ماده اقدام می نماید. در گذشته و تاقبل از تصویب آیین نامه جدید دستور اجرا می بایست به تایید و تنفیذ مدیر ثبت محل نیز می رسید لاکن در آیین نامه فعلی به سر دفتر تنظیم کننده سند نیز صلاحیت صدوردستور اجراداده شده است.

 

ابلاغ اجرائیه و روش‌های آن

 

 مطابق ماده 14 آیین نامه اجرا پس از وصول اجراییه و با رعایت ماده 13 آیین نامه باید آن را در دفاتر لازم وارد و برای آن پرونده ای تنظیم و در صورتیکه متعهد مقیم محل حوزه ثبتی صدور اجراییه باشد نام مامور ابلاغ را در آن نوشته و جهت ابلاغ به مامور تسلیم می نماید چنانچه متعهد مقیم حوزه ثبتی دیگری باشد برگه های اجراییه ظرف مدت 24 ساعت توسط مرجع ثبتی صادر کننده به اداره ثبت محل اقامت متعهد ارسال می گردد و در صورت نبودن مامور ابلاغ مراتب به نیروی انتظامی محل جهت ابلاغ ارسال می گرددو اگر شخص متعهد در خارج از کشور مقیم باشد در این حالت مرجع صادر کننده اجراییه اقدامات ابلاغ را از طریق دفتر نظارت و هماهنگی اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت،با ارسال مستندات به وزارت خارجه اقدام تا از آن طریق ابلاغ گردد.

 

ماده 14 آیین‌نامه اخیرالتصویب حاوی نکات جدید و قابل توجهی است که ذیلاً به آن اشاره می‌شود:

1‌ـ به موجب ماده 14 مقرر گردیده است: «‌در صورت نبودن مامور ابلاغ در اداره ثبت محل، ابلاغ توسط مامورین نیروی انتظامی محل انجام می‌گیرد»

2- طبق تبصره ذیل ماده 14 مورد اشاره، به سازمان ثبت اجازه داده شده تا در امر ابلاغ اجرائیه، اخطاریه و سایر اوراق مربوط از مامورین شرکت پست یا شرکت‌های غیر‌دولتی انجام دهند.

 

اشاره به این نکته ضروری است که اگر سند لازم الاجرا در خصوص  متعهد ورشکسته باشد طبق ماده 161 آیین‌نامه اجرا و بند 228 م.ب.ث. باید پرونده به اداره تصفیه محل ارسال و اداره ثبت از اقدام اجرایی خودداری نماید.مگر اینکه حکم ورشکستگی نقض گردد.

 طبق ماده 34 اصلاحی قانون ثبت در مورد اسنادی که وثیقه دارد، عملیات اجرایی باید علیه شخص تاجری که حکم توقف وی صادر شده است  تعقیب شود. در‌این‌صورت، مراتب به اداره تصفیه اطلاع داده می شود و چنانچه مازاد در مزایده داشته باشد به اداره مذکور ارسال می گردد.

در خصوص ابلاغ اجراییه برابر ماده 15 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، مامور اجرا مکلف است ظرف 48 ساعت از زمان دریافت اوراق اجرائیه یک نسخه از آن را به متعهد تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف رسید بگیرد.

 

انواع ابلاغ

ابلاغ دو حالت دارد: الف ـ ابلاغ واقعی. ب ـ ابلاغ قانونی.

 

الف ـ ابلاغ واقعی: منظور از ابلاغ واقعی حالتی است که ورقه موضوع ابلاغ مطابق تشریفات قانونی به خود شخص مخاطب در خصوص اشخاص حقیقی و شخص صلاحیت دار در وصول ورقه برای اشخاص حقوقی تحویل گردد .

 

* نکته: مواردی که ابلاغ باید واقعی باشد:

 

1 ـ هرگاه متعهد قبل از صدور اجرائیه یا بعد از آن فوت نماید ابلاغ اجرائیه به وراث به صورت واقعی خواهد بود اما در‌صورتی‌که ابلاغ واقعی در محل مزبور به هریک از آنان میسر نگردد یا کسی که به نحو مزبور ابلاغ واقعی به او ممکن نگردیده اقامتگاه خود را اعلام ندارد و متعهدٌله نیز نتواند اقامتگاه او را به ترتیبی که ابلاغ واقعی میسر گردد، تعیین نماید ابلاغ اجرائیه به وسیله درج در جراید به عمل می‌آید. (ماده 19 آیین‌نامه اجرا و تبصره آن)

2 ـ هرگاه متعهدٌله، متعهد را معرفی نماید (نشانی متعهد را اعلام کند) ابلاغ اجرائیه به متعهد واقعی خواهد بود.(قسمت اخیر ماده 18 آیین‌نامه)

 

ب ـ ابلاغ قانونی : در مواردی است که مفاد اوراق مطابق تشریفات قانونی و به غیر از تحویل به مخاطب به اطلاع او رسانده می شود.

 

مصادیق ابلاغ قانونی  شامل موارد زیر است:

 

1 ـ متعهد یا شخص مخاطب علا رغم حضور از رویت یا امضای اجرائیه و دریافت نسخه دوم امتناع نماید. در‌این‌صورت، مامور اجرا مکلف است مراتب را شخصاً و کتباً گواهی نماید.

 

2 ـ متعهد در اقامتگاه حضور ندارد. در‌این‌صورت، مامور اجرا مکلف است اجرائیه را به یکی از اقوام یا خادمان او که در آن محل ساکن و سن ظاهری او برای تمیز اهمیت برگ اجرائیه کافی باشد ابلاغ نماید.

 

3- متعهد و نیز اشخاص مذکور در محل (اقامتگاه) حضور ندارند. در‌این‌صورت، مامور اجرا مکلف است نسخه دوم اجراییه را به اداره ثبت اعاده و نسخه اول را در محل الصاق نماید

 

مورخه 21/9/92

4- هر گاه متعهدیکی از  وزارتخانه ها و ادارات دولتی و سازمانها وابسته به دولت و موسسات عمومی و شهرداری ها و بنیادها و نهادهاباشد مطابق بند ب ماده 15 اجرائیه اوراق اجرائی مستقیماً به وسیله پست سفارشی برای مسئول دستگاه خاص فرستاده می شود. در این صورت پس از گذشت ده روز از تاریخ تسلیم اوراق اجرائی به پست با رعایت مواد مقرردر آئین دادرسی مدنی، اجرائیه ابلاغ شده محسوب است.

 

5- در صورتیکه اقامتگاه شخص متعهد نشانی صندوق پستی باشد(آدرس نباشد) مطابق بند (د)ماده 15 آیین نامه یک برگ اجرائیه بوسیله پست سفارشی به صندوق پستی ارسال میشود و ازتاریخ تسلیم به پست پس از گذشت ده روز اجرائیه ابلاغ شده محسوب می شود.

 

6-  در صورتیکه شخص متعهد پست الکترونیکی خود را به عنوان اقامتگاه معرفی کرده باشد ابلاغ اجرائیه در اداراتی که از سیستم رایانه استفاده می نمایند از طریق ارسال به پست الکترونیکی صورت می گیرد و در این صورت پس از گذشت 48 ساعت از تاریخ ارسال، )مطابق بند هـ ماده 15 آیین‌نامه اجرا (اجرائیه ابلاغ‌شده محسوب می‌گردد. 

 

7- هرگاه محل اقامت متعهد (اعم از حقیقی و حقوقی) در سند تعیین نشده یا محلی که تعیین گردیده موافق با واقع نباشد، و یا به جهاتی محل مزبور از بین رفته و اساساً شناخته نشود اجرائیه یا اخطاریه ظرف 24 ساعت در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار محل و اگر در محل روزنامه نباشد، در روزنامه کثیر الانتشار نزدیکترین محل فقط یک مرتبه آگهی خواهد شد ودر آگهی مزبور باید تصریح شود که ظرف ده روز پس از انتشار آگهی، عملیات اجرائی جریان خواهد یافت و در صورتیکه متعهدله، متعهد را معرفی نماید اجرائیه طبق مقررات ابلاغ واقعی خواهد شد.

نکات:

1- (مطابق ماده 20آیین‌نامه اجرا)در صورتی که متعهد صغیر یا محجور باشد، ابلاغ اجرائیه و سایر عملیات اجرائی حسب مورد به ولی یا قیم او ابلاغ می‌شود در آیین نامه سابق این پیش بینی صورت گرفته بود که صغیر یا محجور ولی یا قیم نداشته باشد، مراتب جهت تعیین قیم به اطلاع دادستان محل می‌رسیداما در آیین نامه فعلی این موضوع مغفول مانده است . 

سئوال : چنانچه شخصی در هنگام صدور اجرائیه فاقد حجر باشد ولی بعدا حکم حجر وی صادر گردد و ثبت محل از این ام اطلاعی نداشته باشد اجرائیه را به خود مدیون محجور ابلاغ نماید چیست؟

جواب : در اینگونه موارد با توجه به یکی از آرای شورای عالی ثبت اقدام اداره اجرا باید به این صورت باشد که قیم فرد محجور به ابلاغ اجرائیه به فرد محجور اعتراض نموده و درخواست تجدید ابلاغ به خود را نماید.

2- در‌صورتی‌که محل اقامت فرد متعهد اداره دولتی یا سازمان‌های وابسته یا شهرداری باشد، اجرائیه در همان محل طبق مقررات ابلاغ می‌شود و ارسال آن به ادارات مجوزی ندارد. 

 

3 - اگر شخصی که وثیقه‌دهنده سند تعهد می باشد، همان فرد متعهدنباشد و فردی غیر از مدیون اصلی باشد ابلاغ اجرائیه و سایر عملیات اجرایی باید مطابق ماده 107 آیین‌نامه اجرابه طرفیت مالک وثیقه و مدیون(هر دونفر) جریان یابد. بنابراین اجرائیه‌ باید به نام هردو نفر صادرو ابلاغ شود. 

موارد رد مامور اجرا: 

مطابق تبصره یک ماده 15 آیین‌نامه اجرامامور اجرا در سه مورد حق دخالت در عملیات اجرا را ندارد .:

الف) هر گاه مامور اجرا با فرد مخاطب اجرائیه یا فردی که  عملیات اجرایی له یا علیه انجام می شود قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم از طبقه دوم داشته باشد.

ب) نباید بین مامور اجرا و شخص مخاطب  تعارض منفعت وجود داشته باشد.

ج) نباید بین مامور اجرا و شخص مخاطب دعوی جزایی و یا مدنی مطرح باشد.

 

سئوال مهم: معاملات وثیقه ای را نام برده و یکی را توضیح دهید ؟

نحوه اجرای اسناد دارای وثیقه:

تعاریف:

الف) وثیقه در اصطلاح عبارت است از:

مالی است منقول یا غیر‌منقول که برای تضمین دین یا تضمین حسن انجام تعهد سپرده می گردد تا شخص بستانکار یا متعهد له در صورت استنکاف مدیون یا متعهد بتواند از محل آن مال حقوق خود را استیفاءنماید.

 

ب) معامله با‌حق‌استرداد: هر عقدی است که موضوع آن مال منقول یا غیر‌منقول است که به عنوان وثیقه دین یا حسن انجام تعهد در اختیار قانونی بستانکار یا متعهد له قرار داده می‌شود تا تحت شرایط قانونی در‌صورت امتناع مدیون از پرداخت دین یا ایفای تعهد از محل وثیقه،حق یا طلب خود را وصول کندرا گویند.

 

ج) معامله شرطی: که منظور همان بیع شرط است و طبق ماده 458 ق.م. «در عقد بیع متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می‌توانند شرط کنند که هرگاه قسمتی ازمثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد؛ در هر حال، حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.»

کلیه معاملات فوق‌الذکر اعم از معاملات باحق استرداد ، معاملات شرطی و معاملات رهنی تحت عنوان کلی «معاملات وثیقه‌ای» نامیده می‌شوند.

 

مهم‌ترین خصوصیت معاملات وثیقه ای  عبارت است از:

 

1 ـ در معاملات وثیقه‌ای، مالک مال، آن را ضمن عقدی به وثیقه می‌دهد خواه بیع شرط باشد یا رهن یا هر عقد دیگر.

2 ـ مال مورد وثیقه از مالکیت وثیقه گذار(مالک) خارج نمی‌شود به همین دلیل، انتقال مالکیت مال مورد وثیقه در صورت احراز و اثبات تخلف متعهد یا جاری شدن شرایط قانونی و از طریق به اجرا گذاردن سندموضوع تعهد و توقیف و مزایده مال مورد وثیقه صورت می گیرد.

ترتیب اجرای اسناد وثیقه :

طبق مقررات مندرج در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت و آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی ترتیب اجرای اسناد وثیقه مربوط به اموال منقول و غیرمنقول به ترتیب زیر است:

 

1‌ـ صدور اجرائیه:

در کلیه معاملات با‌حق‌استرداد، شرطی و رهنی، بستانکار در صورت عدم پرداخت بدهی از طرف بدهکار در موعد مقرر در سند، می‌تواند وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم‌کننده سند درخواست نماید.

 ـ که بدهکار پس از صدور اجرائیه مکلف است ظرف 10روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی اقدام نماید.  

در‌صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، اداره ثبت بنا به تقاضای بستانکار یا بدهکار مال مورد وثیقه  را ارزیابی و پس از قطعیت نتیجه ارزیابی حداکثر ظرف مدت دو ماه ، نسبت به برگزاری مزایده اقدام می‌نماید.

 2 ـ ارزیابی:

همانگونه که گفته شد در صورت استنکاف بدهکار از پرداخت بدهی مال مورد وثیقه  می بایست ارزیابی گردد .که در این خصوص هرگاه معرفی‌کننده مال یا فرد دیگر نسبت به مبلغ ارزیابی معترض باشد می‌توانند ضمن امضای صورت‌مجلس ارزیابی مراتب اعتراض خود را اعلام  نمایند در صورت عدم حضور هر یک از طرفین معامله، نظریه کارشناس ارزیابی حداکثر ظرف 3 روز از طرف اجرای ثبت به مخاطب ابلاغ می‌شود.و می بایست ظرف مدت مقرر اعتراض خود را اعلام نمایند.

چنانچه هر یک از طرفین نسبت به مبلغ ارزیابی  معترض باشند ظرف مهلت مقرر می بایست اعتراض خود را نسبت به نظریه کارشناسی اعلام کرده وضمن پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس مجدد، اقدام لازم را انجام دهند.

در صورت وارد بودن اعتراض پرداخت دست مزد کارشناسی مجدد بر عهده متقاضی خواهد بود همچنین میزان دستمزد کارشناس نیز با توجه به درجه کار شناسی فرد  کارشناس ،نوع مال ارزیابی‌شده و میزان زحمت کارشناس  توسط رئیس ثبت تعیین می‌گردد.

و همچنین در صورت  اعتراض به نظر کارشناسی نخستین رئیس ثبت محل به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس رسمی، یک نفر کارشناس را انتخاب تانسبت به کارشناسی مجدد اقدام نماید. 

به موجب رای شماره 6249 هیئت نظارت استان مازندران رای قطعی مبنی بر تجدید ارزیابی جهت جلو گیری از تضییع حق احتمالی معترضین دایر بر ارجاع امر به کارشناسی مجدد در خصوص کارشناس دوم صادر گردیده بوده است لاکن به مجب رای شماره 251-9هیئت نظارت استان تهران اعتراض به ارزیابی مجدد وارد تشخیص داده نشده است که با توجه معاضدت دو رای صادره از هیئت های نظارت استانی موضوع در شورای عالی ثبت مطرح و اینگونه اعلام نظر گردید که هرگاه بین نظر کارشناس اول و نظریه کارشناس تجدید نظر اختلاف وجود داشته باشد چون در آیین نامه نسبت به این موضوع تعیین تکلیف نشده است به منظور جلوگیری از تضییع حقوق احتمالی معترض با تبعیت از عمومات حقوقی موضوع به هیئت 3 نفره کارشناسان ارجاع خواهد شد.

3 ـ مزایده:

برابر ماده 34 اصلاحی جدید ق ث در اجرای اسناد وثیقه ای تمامی مال مورد وثیقه ارزیابی و پس از قطعیت بهای آن حداکثر ظرف مدت 2 ماه ، نسبت به مزایده و فروش اقدام می شود.

(مطابق ماده 38 آیین نامه اجرا)ابراء ذمه مدیون نسبت به خسارت یا قسمتی از اصل نیز مانع از صدور اجرائیه، ارزیابی و مزایده تمام مورد وثیقه نخواهد بود. در صورت عدم شرکت خریدار در مزایده و واگذاری مبلغ مورد وثیقه به داین مبلغ ابراء‌شده به مدیون مسترد می‌گردد. 

مزایده

مطابق ماده 21 از آیین نامه اجرا پس از جاری شدن تشریفات مربوطه به ارزیابی و قطعیت امر ارزیابی آگهی مزایده در خصوص مال مورد وثیقه اعم از اینکه منقوق یا غیرا منقول باشد منتشر می گردد.

الف – آگهی مزایده اموال غیر منقول

در خصوص اموال غیر منقول در آگهی مزایده موارد ذیل ذکر می گردد:
1- نام و نام خانوادگی مالک.
2- محل حدود و توصیف اجمالی ملک موردمزایده
3- تعیین اینکه مورد مزایده مشاع است یا مفروز

4- تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
5-  تعیین میزان بدهی های احتمالی ملک موضوع مزایده.

6- تاریخ دقیق روز و محل و ساعت برگزاری  و ختم مزایده.
7-  قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.(قیمت پایه)

ب: آگهی مزایده اموال منقول

در اگهی مزایده اموال منقول نکات ذیل می بایست قید گردد:
1- نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن.
2- تاریخ و محل برگزاری مزایده .

آگهی مزایده در یک نوبت در روز نامه کثیر الانتشار محل و اگر در محل نباشد در نزدیکترین روزنامه کثیر الانتشار به محل برگزاری مزایده ، منتشر می گردد فاصله بین تاریخ برگزاری  مزایده و تاریخ نشر آگهی نباید کمتراز 15 روز باشد .

 علاوه بر این آگهی، آگهی الصاقی (دیواری) نیز تهیه و به محل وقوع ملک ، محل برگزاری مزایده و دراماکن عمومی دولتی از قبیل شهرداری، بخشداری، فرمانداری ، نیروی انتظامی، دادگستری و اداره ثبت و اسناد محل الصاق می شود.

توجه به این نکته ضروری است که در مورد اموالی که موضوع مزایده  کمتر از ده میلیون ریال باشد فقط الصاقی آگهی کافی است.
حتما بین زمان برگزاری مزایده با زمان انتشار آگهی قبلی می بایست 15 روز فاصله باشد .

هرگاه مورد وثیقه چند ملک باشد که در نقاط مختلف کشور قرار دارند، آگهی مزایده در همه نقاط مذکور الصاق می شود و در آگهی تصریح می گردد که جلسه مزایده در محل اداره ثبت محل تنظیم سند برگزار می گردد.

پس از مزایده در صورتیکه قیمت ملک مال موضوع وثیقه بیشتر از میزان طلب بستانکار باشد مابقی مبلغ به فرد مالک یا مدیون مسترد می گردد.

مزایده به صورت حضوری و در یک جلسه از ساعت 9 تا 12 صبح برگزار می شود. در صورتی که مال مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مال با دریافت حق الاجراء (نیمعشر) و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود به بستانکار واگذار می شود و اگر مبلغ وثیقه بیشتر از میزان طلب بستانکار باشد بستانکار میزان مازاد بر طلب خود را به مالک مسترد می نماید.

تبصره – در صورتی که بستانکار (دارنده وثیقه) قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، در صورت تقاضا به نسبت طلب، از مال مورد مزایده به وی واگذار می شود.

رئیس و کارمندان اداره ثبت محل واداره اجراء، نتصدی برگزاری مزایده و نماینده دادستان حق شرکت در مزایده به طور مستقیم یا غیر مستقیم را نخواهند داشت.

کتب و رسالات و مقالات خطی قابل بلزداشت و مزایده نبوده مگر با رضایت صاحب اثر.

در خصوص اموال ضایع شدنی و حیواناتی که به عنوان مال از سوی بستانکار معرفی می شود مزایده به دستور مسئول اجرا بلافاصله و بدون تشریفات به وسیله مامور اجرا و با حضور نماینده دادستان و نظر کار شناس رسمی به عمل می آید.